الزام به فک رهن ملک چیست؟ شرایط، مراحل، هزینه و نمونه دادخواست
فهرست مطالب
الزام به فک رهن ملک
خرید ملکی که در رهن بانک یا شخص دیگری قرار دارد، میتواند خریدار را با یک مشکل مهم مواجه کند: فروشنده تعهد کرده است ملک را از رهن خارج کند، اما پس از معامله برای فک رهن اقدام نمیکند. در چنین شرایطی این سؤال مطرح میشود که الزام به فک رهن ملک چیست و خریدار چگونه میتواند فروشنده را ملزم به انجام این تعهد کند؟
فک رهن به معنای رفع حق رهن از ملک و انجام تشریفات لازم برای آزاد شدن آن از قید رهن است. اگر فروشنده طبق قرارداد متعهد به فک رهن شده باشد و از اجرای تعهد خودداری کند، با توجه به شرایط پرونده میتوان اجرای تعهد او را از طریق قانونی مطالبه کرد.
اما در دعوای فک رهن، فقط رابطه خریدار و فروشنده اهمیت ندارد؛ حقوق بانک یا شخص مرتهن نیز باید رعایت شود.
در این مقاله، شرایط الزام به فک رهن، مدارک لازم، مراحل طرح دعوا، هزینه، نقش مرتهن، ارتباط آن با الزام به تنظیم سند رسمی و مهمترین آرای قضایی مرتبط را بررسی میکنیم.
نکته: نتیجه هر پرونده به مفاد قرارداد، وضعیت ثبتی ملک، نوع رهن، میزان بدهی و تعهدات طرفین بستگی دارد.
درگیر مشکل فک رهن ملک هستید؟
اگر ملکی که خریداری کردهاید همچنان در رهن بانک یا شخص دیگری است و فروشنده برای فک رهن اقدام نمیکند، قبل از ثبت دادخواست، مبایعهنامه و وضعیت حقوقی ملک را بررسی کنید.
یک اقدام حقوقی اشتباه میتواند روند انتقال سند را طولانیتر کند.
برای بررسی قرارداد و انتخاب راهکار حقوقی متناسب با پرونده، میتوانید از خدمات وکیل ملکی و مشاوره حقوقی استفاده کنید.
الزام به فک رهن چیست؟
الزام به فک رهن ملک، دعوایی است که در آن شخص ذینفع با استناد به تعهد قراردادی یا مبنای قانونی، اجرای تعهد مربوط به رفع رهن از ملک را مطالبه میکند.
برای مثال، شخصی آپارتمانی را خریداری کرده و در مبایعهنامه مقرر شده است فروشنده پیش از انتقال رسمی سند، بدهی بانک را تسویه و ملک را از رهن خارج کند.
اگر فروشنده در موعد مقرر به این تعهد عمل نکند، خریدار میتواند با توجه به شرایط پرونده، برای الزام او به اجرای تعهد اقدام کند.
بنابراین باید میان دو مفهوم تفاوت قائل شد:
| مفهوم | توضیح |
|---|---|
| فک رهن | رفع قید رهن از ملک |
| الزام به فک رهن | مطالبه قضایی اجرای تعهد مربوط به رفع رهن |
آیا ملک در رهن را میتوان فروخت؟
وجود رهن باعث میشود ملک مانند یک ملک آزاد نباشد؛ زیرا مرتهن نسبت به مال مرهونه دارای حق است.
به همین دلیل، معامله ملک در رهن باید با توجه به حقوق مرتهن و مفاد قرارداد بررسی شود.
در چنین معاملاتی، خریدار نباید صرفاً به وعده فروشنده مبنی بر اینکه بعداً ملک را فک رهن میکنم اکتفا کند.
بهتر است در قرارداد مشخص شود:
- – فک رهن بر عهده چه کسی است؟
- – چه زمانی باید انجام شود؟
- – بدهی مربوط به ملک را چه کسی پرداخت میکند؟
- – در صورت تأخیر چه ضمانتاجرایی وجود دارد؟
- – تکلیف انتقال سند رسمی چیست؟
شرایط الزام به فک رهن ملک
برای بررسی امکان طرح این دعوا، معمولاً موارد زیر اهمیت دارند:
۱. وجود ملک در رهن
ابتدا باید مشخص شود ملک در رهن چه شخص یا نهادی قرار دارد.
۲. وجود تعهد به فک رهن
باید مشخص شود چه شخصی طبق قرارداد یا وضعیت حقوقی پرونده مسئول فک رهن است.
۳. فرارسیدن زمان اجرای تعهد
اگر برای فک رهن موعد مشخصی تعیین شده باشد، باید زمان اجرای تعهد فرارسیده باشد.
۴. خودداری متعهد
باید بتوان امتناع یا عدم اجرای تعهد را اثبات کرد.
۵. امکان اجرای تعهد با رعایت حقوق مرتهن
اجرای حکم نباید بدون توجه به حقوق قانونی بانک یا سایر مرتهنین انجام شود.
مطلب پیشنهادی: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک چیست؟
اگر فروشنده فک رهن نکند چه کنیم؟
اگر در مبایعهنامه فروشنده متعهد به فک رهن شده باشد اما پس از فرارسیدن موعد اقدامی نکند، بهتر است پیش از هر اقدام:
- – قرارداد بررسی شود.
- – سند مالکیت و وضعیت رهن بررسی شود.
- – میزان بدهی مشخص شود.
- – تعهد فروشنده مشخص شود.
- – ضمانتاجراهای قراردادی بررسی شود.
- – درباره خواسته مناسب تصمیمگیری شود.
در صورت وجود شرایط لازم، خریدار میتواند برای اجرای تعهد فروشنده اقدام قضایی کند.
مقاله نحوه شکایت از فروشنده ملک را مطالعه نمایید.
چه کسی باید طرف دعوای الزام به فک رهن قرار گیرد؟
پاسخ این سؤال به وضعیت پرونده بستگی دارد.
اگر فروشنده طبق مبایعهنامه متعهد به فک رهن شده باشد، فروشنده معمولاً شخص اصلی مورد مطالبه است.
اما اگر اختلاف مستقیماً مربوط به اقدام یا عدم اقدام مرتهن باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود.
بنابراین پیش از تنظیم دادخواست باید مشخص شود:
- – تعهد فک رهن بر عهده چه کسی است؟
- – مرتهن چه شخصی است؟
- – بدهی پرداخت شده یا باقی است؟
- – خواسته دقیق خواهان چیست؟
- آیا الزام به تنظیم سند رسمی نیز مطرح است؟
آیا بانک باید طرف دعوای فک رهن باشد؟
نمیتوان برای تمام پروندهها یک پاسخ ثابت ارائه کرد.
اگر فروشنده متعهد شده باشد بدهی را پرداخت و مقدمات فک رهن را فراهم کند، ماهیت دعوا با حالتی که بدهی تسویه شده اما مرتهن از انجام تشریفات لازم خودداری میکند متفاوت است.
بنابراین وضعیت حقوقی مرتهن باید پیش از ثبت دادخواست بررسی شود.
مدارک لازم برای الزام به فک رهن
مهمترین مدارکی که ممکن است در این پرونده مورد نیاز باشد عبارتاند از:
- ✅ مبایعهنامه
- ✅ سند مالکیت
- ✅اسناد مربوط به رهن
- ✅قرارداد تسهیلات بانکی
- ✅مدارک پرداخت بدهی
- ✅ رسید پرداخت ثمن معامله
- ✅ اظهارنامههای ارسالی
- ✅ مکاتبات طرفین
- ✅ قرارداد مشارکت در ساخت، در صورت ارتباط
- ✅ سایر اسناد اثباتکننده تعهد فروشنده
البته مدارک مورد نیاز بسته به پرونده ممکن است متفاوت باشد.
مراحل الزام به فک رهن ملک
مرحله اول: بررسی اسناد
ابتدا قرارداد و وضعیت ثبتی ملک بررسی میشود.
مرحله دوم: مشخص کردن تعهدات
باید مشخص شود فک رهن بر عهده چه کسی و در چه زمانی بوده است.
مرحله سوم: بررسی بدهی
در ملک در رهن بانک، میزان بدهی و وضعیت تسهیلات اهمیت دارد.
مرحله چهارم: مطالبه انجام تعهد
در صورت وجود شرایط، مطالبه رسمی تعهد و در موارد مناسب ارسال اظهارنامه میتواند مورد بررسی قرار گیرد.
مرحله پنجم: تنظیم و ثبت دادخواست
در صورت ادامه امتناع، دادخواست متناسب با وضعیت پرونده تنظیم و از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت میشود.
مرحله ششم: رسیدگی قضایی
دادگاه قرارداد، اسناد، وضعیت رهن و حقوق اشخاص ذینفع را بررسی میکند.
دادگاه صالح برای الزام به فک رهن کجاست؟
برای تعیین صلاحیت محلی باید ماهیت دقیق دعوا و قواعد مربوط به دعاوی مرتبط با اموال غیرمنقول بررسی شود.
محل وقوع ملک در تعیین مرجع صالح اهمیت دارد.
به همین دلیل، برای تعیین دقیق مرجع رسیدگی بهتر است وضعیت پرونده و خواسته موردنظر بررسی شود.
هزینه الزام به فک رهن چقدر است؟
میزان هزینه دادرسی به نوع خواسته و مقررات و تعرفههای قانونی زمان ثبت دادخواست بستگی دارد.
این هزینه دقیق باید بر اساس تعرفه جاری در زمان اقدام محاسبه شود.
آیا الزام به فک رهن و تنظیم سند رسمی همزمان مطرح میشوند؟
در بسیاری از معاملات ملکی، هدف خریدار تنها آزاد شدن ملک از رهن نیست؛ بلکه میخواهد سند رسمی نیز به نام او منتقل شود.
در صورت وجود شرایط لازم، امکان بررسی و طرح خواستههای مرتبط با فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی وجود دارد.
اما اینکه این خواستهها چگونه و علیه چه اشخاصی مطرح شوند، به قرارداد و وضعیت ثبتی ملک بستگی دارد.
نمیدانید چه خواستهای باید در دادخواست مطرح شود؟
انتخاب اشتباه خواسته یا طرف دعوا میتواند موجب اتلاف زمان و هزینه شود.
اگر درباره اینکه فقط فک رهن را مطالبه کنید یا خواستههای مرتبط دیگری نیز مطرح شود تردید دارید، بهتر است قبل از ثبت دادخواست، قرارداد و اسناد ملک توسط وکیل متخصص ملک بررسی شود.
برای بررسی پرونده میتوانید با کلیک بر روی دکمه زیر از خدمات وکیل ملکی و مشاوره حقوقی استفاده کنید.
اگر خریدار بدهی بانک را پرداخت کند چه میشود؟
گاهی خریدار برای جلوگیری از ادامه مشکل، بدهی مربوط به ملک را پرداخت میکند.
اما باید توجه داشت که پرداخت بدهی با فک رهن یکسان نیست.
پس از تسویه بدهی، تشریفات لازم برای رفع رهن نیز باید انجام شود.
همچنین اگر پرداخت بدهی در اصل بر عهده فروشنده بوده باشد، موضوع مطالبه مبلغ پرداختشده از فروشنده نیز ممکن است مطرح شود و باید بر اساس قرارداد و مدارک پرداخت بررسی شود.
اگر فروشنده بدهی بانک را پرداخت نکند چه کنیم؟
اگر طبق قرارداد، پرداخت بدهی و فک رهن بر عهده فروشنده بوده باشد و او از اجرای تعهد خودداری کند، خریدار میتواند با توجه به شرایط قرارداد، اجرای تعهد و حقوق قراردادی خود را پیگیری کند.
برای مثال باید مشخص شود آیا در قرارداد:
- – موعد مشخص برای فک رهن تعیین شده است؟
- – وجه التزام پیشبینی شده است؟
- – برای تأخیر خسارت تعیین شده است؟
- – انتقال سند به فک رهن وابسته شده است؟
پاسخ این موارد در تعیین مسیر حقوقی اهمیت دارد.
آیا وجود رهن باعث بطلان معامله میشود؟
صرف وجود رهن را نباید بهطور خودکار مساوی با بطلان معامله دانست.
در معاملات مربوط به ملک در رهن، باید حقوق مرتهن، مفاد معامله و وضعیت حقوقی قرارداد بررسی شود.
بنابراین نمیتوان درباره اعتبار یا آثار یک معامله خاص، تنها بر اساس اینکه ملک در رهن بوده است، نتیجهگیری کرد.
نمونه دادخواست الزام به فک رهن
توجه: متن دادخواست باید متناسب با شرایط واقعی پرونده تنظیم شود.
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی
با سلام و احترام
اینجانب …………….. به موجب مبایعهنامه شماره …………….. مورخ ……………..، ملک دارای پلاک ثبتی …………….. واقع در …………….. را از خوانده آقای/خانم …………….. خریداری نمودهام.
مطابق مفاد قرارداد، خوانده متعهد شده است نسبت به پرداخت بدهی مربوط به ملک و انجام اقدامات لازم جهت فک رهن و فراهم نمودن مقدمات انتقال رسمی ملک اقدام نماید.
با وجود فرارسیدن موعد مقرر و انجام تعهدات اینجانب از جمله پرداخت مبلغ …………….. ریال از ثمن معامله، خوانده تاکنون نسبت به اجرای تعهد قراردادی خود مبنی بر فک رهن اقدام نکرده است.
با توجه به مفاد قرارداد و مستندات پیوست، تقاضای رسیدگی و صدور حکم بر الزام خوانده به انجام اقدامات لازم جهت فک رهن ملک موضوع پلاک ثبتی …………….. و حسب مورد محکومیت وی به پرداخت خسارات و هزینههای قانونی مورد استدعاست.
همچنین تقاضا میشود وضعیت ثبتی ملک و حقوق مرتهن از مراجع ذیربط استعلام شود.
با احترام
نام و نام خانوادگی خواهان: ……………..
امضاء
رأی وحدت رویه و نظریات حقوقی درباره الزام به فک رهن
یکی از مهمترین آرای مرتبط با موضوع فک رهن، رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ مورخ ۱۴۰۲/۰۳/۳۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور است.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲
این رأی در خصوص امکان الزام فروشنده مال مرهونه به فک رهن صادر شده و اهمیت زیادی برای معاملات املاک در رهن دارد.
بر اساس مفاد رأی، وجود حق عینی مرتهن نسبت به مال مرهونه به این معنا نیست که در صورت وجود شرایط لازم، دعوای الزام فروشنده به فک رهن قابل طرح نباشد.
در عین حال، حقوق مرتهن باید حفظ شود و اجرای حکم نباید به معنای نادیده گرفتن حق بانک یا سایر مرتهنین باشد.
اهمیت رأی ۸۳۲ برای خریدار این است که نشان میدهد صرف در رهن بودن ملک، لزوماً به معنای بسته بودن راه مطالبه فک رهن از فروشنده نیست.
ارتباط رأی ۸۳۲ با ماده ۷۹۳ قانون مدنی
ماده ۷۹۳ قانون مدنی از حقوق مرتهن در برابر تصرفات راهن حمایت میکند.
در معاملات مربوط به مال مرهونه، بنابراین نمیتوان بدون توجه به حقوق مرتهن درباره انتقال یا فک رهن تصمیم گرفت.
اما رأی وحدت رویه ۸۳۲ نیز در تحلیل موضوع، بر ضرورت تأمین یا پرداخت حقوق مرتهن تأکید دارد.
رأی وحدت رویه ۶۲۰ چه ارتباطی با فک رهن دارد؟
این رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۶/۰۸/۲۰ از آرای مهم در زمینه معاملات مربوط به املاک در رهن است.
این رأی بر اهمیت حق عینی مرتهن نسبت به مال مرهونه تأکید دارد و در تحلیل معاملات مرتبط با ملک رهنی مورد استناد قرار گرفته است.
بنابراین در بررسی پروندههای فک رهن، بهتر است رأی ۶۲۰ و رأی ۸۳۲ در کنار مفاد قرارداد و وضعیت حقوق مرتهن مورد توجه قرار گیرند.
نظریه مشورتی درباره الزام به فک رهن
در نظریه مشورتی شماره ۷/۹۸/۱۱۸۲ مورخ ۱۳۹۸/۰۸/۱۸ اداره کل حقوقی قوه قضاییه نیز موضوع دعوای فک رهن و الزام به تنظیم سند رسمی مورد بررسی قرار گرفته است.
اهمیت این نظریه در این است که نشان میدهد در بررسی چنین دعاوی، باید میان تعهد فروشنده برای فراهم کردن مقدمات انتقال و حقوق مرتهن تفکیک قائل شد.
بنابراین در یک پرونده واقعی، نمیتوان صرفاً با استناد به یک نمونه دادخواست یا یک نظریه، بدون بررسی اسناد، خواسته نهایی را تعیین کرد.
جمعبندی الزام به فک رهن ملک
الزام به فک رهن ملک یکی از دعاوی مهم در معاملات املاک رهنی است؛ بهخصوص زمانی که فروشنده در قرارداد متعهد شده باشد ملک را از رهن خارج کند اما از انجام این تعهد خودداری کند.
با این حال، در چنین پروندهای نباید فقط به رابطه خریدار و فروشنده توجه کرد. حقوق بانک یا شخص مرتهن، مفاد قرارداد، میزان بدهی، وضعیت ثبتی ملک و خواستههای مرتبط مانند انتقال رسمی سند نیز اهمیت دارند.
رأی وحدت رویه شماره ۸۳۲ نیز از آرای مهم در این زمینه است و امکان طرح دعوای الزام فروشنده به فک رهن را با رعایت حقوق مرتهن مورد توجه قرار داده است.
اگر با ملکی مواجه هستید که در رهن قرار دارد یا فروشنده پس از معامله از فک رهن خودداری میکند، قبل از ثبت دادخواست، قرارداد و اسناد ملک را بررسی کنید.
برای بررسی پرونده خود آمادهاید؟
انتخاب مسیر درست در پروندههای ملکی میتواند از صرف زمان و هزینه برای یک دعوای نامناسب جلوگیری کند.
برای دریافت مشاوره و بررسی تخصصی پرونده، بر روی لینک زیر کلیک نمایید.
سوالات متداول درباره الزام به فک رهن
1- آیا میتوان ملک در رهن بانک را از مالک خرید؟
امکان معامله ملک در رهن به شرایط معامله و حقوق مرتهن بستگی دارد و نمیتوان آن را مانند خرید یک ملک آزاد در نظر گرفت. پیش از معامله باید وضعیت رهن و تعهدات فروشنده بررسی شود.
2- اگر فروشنده فک رهن نکند چه اقدامی میتوان انجام داد؟
اگر فروشنده طبق قرارداد متعهد به فک رهن باشد و در موعد مقرر تعهد خود را انجام ندهد، با توجه به شرایط پرونده میتوان اجرای تعهد و حقوق قراردادی را از طریق قانونی مطالبه کرد.
3- آیا بانک همیشه باید خوانده دعوای فک رهن باشد؟
خیر، وضعیت بانک یا سایر مرتهنین به نوع دعوا و تعهدات طرفین بستگی دارد. ابتدا باید مشخص شود تعهد فک رهن بر عهده چه شخصی است.
4- آیا میتوان هزینه پرداختشده برای فک رهن را از فروشنده مطالبه کرد؟
اگر پرداخت در اصل بر عهده فروشنده بوده باشد، امکان مطالبه آن با توجه به قرارداد و مدارک پرداخت قابل بررسی است.
5- اگر فروشنده فوت کرده باشد، تکلیف تعهد فک رهن چیست؟
فوت متعهد بهتنهایی پاسخ دعوا را مشخص نمیکند. باید قرارداد، وضعیت ترکه و تعهدات باقیمانده بررسی شود تا مشخص شود حقوق خریدار چگونه قابل پیگیری است.
6- آیا وجود رهن باعث بطلان معامله میشود؟
خیر، صرف وجود رهن بهتنهایی برای نتیجهگیری درباره بطلان یک معامله کافی نیست و باید شرایط معامله و حقوق مرتهن بررسی شود.
7- آیا میتوان وجه التزام تأخیر در فک رهن را مطالبه کرد؟
اگر قرارداد برای تأخیر یا عدم انجام تعهد فک رهن وجه التزام تعیین کرده باشد، امکان مطالبه آن با توجه به مفاد قرارداد و شرایط قانونی قابل بررسی است.
8- اگر ملک چند بار معامله شده باشد، آیا فقط دعوای فک رهن کافی است؟
الزاماً خیر. تعدد معاملات میتواند موضوعات حقوقی دیگری ایجاد کند مثل فروش ملک به چند نفر و باید زنجیره معاملات، اسناد و حقوق اشخاص مختلف بهطور جداگانه بررسی شود.
سؤال یا تجربهای درباره این موضوع دارید؟
اگر درباره این موضوع سؤال، ابهام یا تجربهای دارید، در بخش دیدگاهها برای ما بنویسید.
پرسش شما ممکن است سؤال بسیاری از مخاطبان دیگر هم باشد.
دیدگاه و سؤال خود را ثبت کنید تا موضوع را دقیقتر بررسی کنیم.