حق شفعه در ملک مشاع چیست؟ شرایط و نحوه اخذ به شفعه

آیا فروش سهم مشاع بدون اجازه شریک دیگر ممکن است؟

در اصل، هر شریک می‌تواند نسبت به سهم مشاع خود اقدام کند و رضایت شریک دیگر لزوماً شرط انتقال سهم او نیست؛ اما اگر شرایط ماده ۸۰۸ قانون مدنی وجود داشته باشد، فروش سهم به شخص ثالث می‌تواند حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد کند.

پس باید میان دو موضوع تفاوت گذاشت:

• اصل امکان فروش سهم مشاع
• حق قانونی شریک دیگر پس از تحقق شرایط شفعه

بنابراین اگر شریک بدون اطلاع شریک دیگر سهم خود را فروخت، نمی‌توان صرف بی‌اطلاعی را دلیل بطلان معامله دانست؛ بلکه باید بررسی کرد آیا شرایط اخذ به شفعه وجود دارد یا خیر.

فروش سهم مشاع باید حتماً از طریق بیع باشد

یکی دیگر از شرایط مهم، نوع انتقال است.

ماده ۸۰۸ از انتقال سهم به قصد بیع صحبت می‌کند. همچنین قانون مدنی در ماده ۸۱۳ مقرر کرده است که در بیع فاسد، حق شفعه وجود ندارد.

بنابراین در هر پرونده باید بررسی شود که رابطه حقوقی طرفین واقعاً چه بوده است و آیا انتقال انجام‌شده مصداق بیع و فروش بوده یا عنوان حقوقی دیگری دارد.

برای مثال، صرف اینکه شخصی سهم خود را به دیگری منتقل کرده است، بدون بررسی قرارداد و عوض معامله نمی‌توان به‌صورت قطعی گفت که حق شفعه ایجاد شده است.

آیا حق شفعه در آپارتمان هم وجود دارد؟

این موضوع نیازمند بررسی دقیق شرایط مالکیت است. در بسیاری از آپارتمان‌ها تعداد مالکان بیش از دو نفر است و قسمت‌هایی مانند مشاعات ساختمان میان مالکان متعدد مشترک است. بنابراین صرف وجود قسمت‌های مشاع در ساختمان، به این معنا نیست که هنگام فروش یک واحد، سایر مالکان ساختمان حق شفعه دارند.

ملاک اصلی باید با شرایط قانونی حق شفعه تطبیق داده شود؛ به‌خصوص اینکه ماده ۸۰۸، شراکت میان دو نفر را مورد توجه قرار داده است.

مثال

فرض کنید یک ساختمان ۶ واحد دارد و هر واحد مالک جداگانه‌ای دارد. فروش یکی از واحدها به شخصی خارج از ساختمان، صرفاً به دلیل اینکه راهرو، حیاط یا آسانسور ساختمان مشاع است، برای پنج مالک دیگر حق شفعه ایجاد نمی‌کند.

اما اگر یک ملک مشخص فقط میان دو نفر مشترک باشد و شرایط ماده ۸۰۸ وجود داشته باشد، وضعیت متفاوت خواهد بود.

حق شفعه در ملک مشاع قابل تقسیم

قابل تقسیم بودن مال یکی از شرایط مهم ماده ۸۰۸ است. قانون مدنی حق شفعه را درباره مال غیرمنقول قابل تقسیم میان دو نفر پیش‌بینی کرده است.

برای مثال، ممکن است یک قطعه زمین میان دو نفر به صورت مشاع مالکیت داشته باشد. اگر یکی از آنها سهم خود را به شخص ثالث بفروشد، در صورت تحقق سایر شرایط، شریک دیگر می‌تواند از حق شفعه استفاده کند.

اما تشخیص قابل تقسیم بودن یک ملک صرفاً با نگاه ظاهری به آن انجام نمی‌شود و ممکن است به وضعیت ثبتی، کاربری، مقررات مربوط به افراز و شرایط خود ملک وابسته باشد.

اگر ملک در ممر یا مجرای مشترک باشد چه می‌شود؟

قانون مدنی در ماده ۸۱۰ یک وضعیت خاص را نیز پیش‌بینی کرده است.

اگر ملک دو نفر در ممر یا مجرای مشترک باشد و یکی از آنها ملک خود را همراه با حق ممر یا مجرا بفروشد، دیگری می‌تواند در شرایط مقرر از حق شفعه استفاده کند؛ حتی اگر در خود ملک مشاعاً شریک نباشد. اما اگر ملک بدون آن حق ممر یا مجرا فروخته شود، حکم متفاوت خواهد بود.

این مورد یکی از استثناهای مهمی است که در بررسی پرونده‌های شفعه باید جداگانه مورد توجه قرار گیرد.

مهلت استفاده از حق شفعه چقدر است؟

یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های حق شفعه این است که فوری است.

ماده ۸۲۱ قانون مدنی صراحتاً اعلام می‌کند:

حق شفعه فوری است.

بنابراین نمی‌توان با اطلاع از تحقق شرایط شفعه، مدت طولانی سکوت کرد و سپس بدون توجه به آثار تأخیر، همان حق را مطالبه کرد.

البته تشخیص اینکه در یک پرونده مشخص، فوریت رعایت شده یا تأخیر شخص قابل توجیه بوده، به اوضاع و احوال پرونده، زمان اطلاع و اقدامات انجام‌شده بستگی دارد.

به همین دلیل، اگر شریک از فروش سهم مطلع شده است، بهتر است موضوع را بدون تأخیر با وکیل پایه یک دادگستری متخصص ملک بررسی کند.

آیا حق شفعه قابل اسقاط است؟

بله. ماده ۸۲۲ قانون مدنی حق شفعه را قابل اسقاط دانسته و مقرر کرده است که اسقاط آن با هر اقدامی که دلالت بر صرف‌نظر کردن از این حق داشته باشد، امکان‌پذیر است.

بنابراین رفتار و اظهارات شفیع پس از اطلاع از معامله می‌تواند اهمیت حقوقی داشته باشد.

به همین دلیل، اگر شریک قصد استفاده از حق شفعه دارد، بهتر است پیش از امضای هرگونه رضایت‌نامه، اقرارنامه یا توافق با خریدار و فروشنده، آثار حقوقی آن را بررسی کند.

آیا حق شفعه به وراث منتقل می‌شود؟

بله. ماده ۸۲۳ قانون مدنی مقرر کرده است که حق شفعه پس از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می‌شود.

البته نحوه اعمال این حق در وضعیت وراث و آثار اسقاط حق توسط برخی از وراث، موضوعی تخصصی است و باید با توجه به مقررات مربوط بررسی شود.

مطلب پیشنهادی: اجرت‌المثل ایام تصرف ملک موروثی؛ شرایط مطالبه و نحوه محاسبه