سند سبز و زرد ملک چیست؟ تفاوت، اعتبار و شرایط معامله قانونی

چرا تاریخ صدور سند سبز برای معامله اهمیت دارد؟

این قسمت یکی از مهم‌ترین بخش‌های موضوع است؛ زیرا ممکن است دو ملک از نظر ظاهری شبیه یکدیگر باشند، اما به دلیل تاریخ صدور سند، وضعیت حقوقی معامله آنها یکسان نباشد.

تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر کرده است که اگر بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون برای یک ملک سند مالکیت حدنگار صادر شود، مقررات ماده ۱ از تاریخ صدور همان سند درباره آن ملک اجرا خواهد شد.

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۳/۵۵۱ نیز همین برداشت را تأیید کرده و میان سندهای حدنگاری که قبل و بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون صادر شده‌اند تفکیک کرده است.

بنابراین ممکن است دو نفر هر دو بگویند: ملک من سند تک‌برگ دارد. اما این جمله برای تعیین مسیر معامله کافی نیست.

تک‌برگ بودن سند، به‌تنهایی پاسخ این سؤال نیست که معامله چگونه باید ثبت شود. تاریخ صدور سند و وضعیت ثبتی آن باید بررسی شود.

اشتباه رایج خریداران

یکی از اشتباهات خطرناک این است که خریدار تصور کند چون سند ملک رسمی است، هر نوع قرارداد عادی درباره آن نیز همان حمایت حقوقی سابق را دارد.

در حالی که ماده ۱ قانون جدید برای اعمال حقوقی مشمول خود، ضمانت اجرای سنگینی در نظر گرفته است. اگر عمل حقوقی مشمول ماده ۱ ثبت نشود، قانون درباره قابلیت استماع دعاوی و اعتبار ادله مربوط محدودیت‌هایی مقرر کرده است؛ از جمله در متن ماده، دعاوی مانند اثبات یا تنفیذ معامله، الزام به تنظیم سند رسمی و برخی دعاوی دیگر در صورت تحقق شرایط قانونی، قابل استماع نخواهند بود.

پس موضوع فقط این نیست که: آیا سند فروشنده معتبر است؟ بلکه سؤال مهم‌تر این است: آیا قراردادی که من می‌خواهم درباره این ملک امضا کنم، با تشریفات قانونی لازم ثبت خواهد شد؟ این دو سؤال با یکدیگر تفاوت دارند.

آیا سند زرد ملک معتبر است؟

بله، صرفاً زرد بودن سند به این معنا نیست که سند مالکیت بی‌اعتبار یا فاقد ارزش قانونی است.
این تصور که: سند سبز معتبر است و سند زرد دیگر اعتبار ندارد برداشت دقیقی از قانون نیست.

اسناد مالکیت قدیمی‌تر صرفاً به دلیل رنگ ظاهری خود از اعتبار ساقط نمی‌شوند. آنچه در تعیین وضعیت حقوقی معامله اهمیت دارد، از جمله تاریخ صدور سند، نوع سند، وضعیت ثبت ملک و مقرراتی است که در زمان انجام معامله بر آن حاکم است.

در واقع، رنگ سند بیشتر یک نشانه عملی برای تشخیص نسل و وضعیت صدور سند است؛ اما وکیل یا دفترخانه برای تعیین وضعیت حقوقی معامله باید اطلاعات ثبتی ملک را دقیق‌تر بررسی کند.

بنابراین اگر ملکی سند زرد دارد، خریدار نباید به دلیل زرد بودن آن معامله را کنار بگذارد؛ همان‌طور که نباید صرفاً به دلیل سبز بودن سند تصور کند همه مراحل معامله بدون بررسی بیشتر قابل انجام است.

مثال: فرض کنید فروشنده خانه‌ای را به شما پیشنهاد می‌کند و سند آن زردرنگ است. او می‌گوید: این سند قدیمی است، پس مشکلی ندارد.
این جمله هم به اندازه جمله چون سند سبز است، معامله ممنوع است ساده‌سازی شده است.

اقدام درست این است که قبل از پرداخت مبلغ قابل توجه:

• – مشخصات سند با ملک تطبیق داده شود.
• – مالک رسمی مشخص شود.
• – وضعیت بازداشت، رهن و محدودیت‌های ثبتی بررسی شود.
• – تاریخ صدور سند بررسی شود.
• – مشخص شود معامله در چه چارچوبی باید ثبت شود.
• – مسیر انتقال رسمی در دفترخانه یا سامانه مربوط تعیین شود.

بنابراین رنگ سند نقطه شروع بررسی است، نه پایان آن.